Komu vadí levné nájemní bydlení?

Ve vládním prohlášení se objevily věty o tom, že vláda zajistí dostupné bydlení pro široké vrstvy občanů. 

Nejde pochopitelně jen o občany, kteří mohou svoji bytovou situaci řešit pomocí hypotéky, ti se o sebe de facto s daňovou úlevou od státu postarají sami. Ale jedná se právě o ty občany, kteří na hypotéku prostě nedosáhnou. A to je velká část, rozhodně většina české společnosti.

Když se objevily v médiích zprávy, že sociální demokracie prostřednictvím svých odborníků zpracovala návrh zákona, který může být nástrojem financování dostupného komunálního bydlení, strhla se hned v médiích mela. Developeři a jejich různí kortešové typu Kovandy zareagovali velmi hbitě a hlavně negativně. V Česku se totiž zvolna vyčerpává trh umožňující výstavbu bytů prostřednictvím hypotečního financování a velcí developeři už mají svoji představu o tom, že budou stavět poté, co tato situace nastane také komunální byty pro obce. Není to pro ně technicky žádný problém. Velcí developeři mají v ČR vlastně monopol na výstavbu bytů a to je nástroj, který umí využívat. Proč koneckonců nestavět byty pro obce, když se to bude stavět ve stejných cenových relacích jako se staví dnes byty pro soukromé bydlení. Vysoké ceny bytů postavených developery se pak jen rozpočtou do nájemného, aby se zajistila anuita úvěrů, které si developeři vezmou na výstavbu bytových domů. A že většina lidí, kteří se do takových komunálních bytů nastěhuje, nebude mít na nájemné, je jim úplně fuk. Stát to přece zaplatí.

Stát bude muset lidem s nízkými a nižšími příjmy část nájemného dotovat...a bude. To je cena za monopol velkých developerů v bytové výstavbě. To pak přece developerům stojí za to si chránit dobytý trh před vetřelcem, který by snížil cenu výstavby v podstatě na pořizovací náklady a vytvořil by postupně se zvětšující segment komunálních bytů. Návrh zákona z dílny sociální demokracie nevytváří nároky na státní rozpočet (!). Má ambici překonat současný těžkopádný systém výstavby několika stovek komunálních bytů ročně financovaný dotacemi z MMR a z rozpočtu obcí. Stanovisko developerů a jejich lobby mě ovšem příliš nepřekvapuje.

Co mě ovšem překvapuje, je odmítavé stanovisko k návrhu tohoto zákona z dílny MMR. Nejen, že paní ministryně téměř 3 roky svého mandátu ztratila přípravou nepříliš dokonalého stavebního zákona, ale ona nebyla zatím schopna zajistit přípravu žádné legislativní normy umožňující výstavbu alespoň několika tisíc bytů ročně. Při odmítnutí soc. dem. návrhu zákona vlastně ve svém stanovisku jen drmolí to, co jsme už před pár týdny slyšeli od rozhořčených developerů a jejich lobby. Tedy paní ministryně nejen, že je neschopná sama vypracovat návrh zákona k financování komunální bytové výstavby, který by byl funkční, ale ona ještě zabraňuje přijetí normy vypracované v dílně koaličního partnera. Pro podřízené paní ministryně je návrh legislativní normy prý moc složitý...

Největší perlu však obsahuje stanovisko ministerstva spravedlnosti. Návrh financování komunální bytové výstavby není prý třeba řešit, neboť zde přece existuje institut družstevního bydlení. Své podřízené by paní ministryně měla poučit, že družstevní bydlení je přeci svého druhu vlastnické bydlení a nemá s komunální výstavbou bytů mnoho společného (stačí se mrknout přes hranice do Vídně, nejpříjemnějšího města pro život na světě). Podřízení paní ministryně by měli vrátit školné.

Co je vlastně obsahem návrhu zákona?

Prakticky všechna média která o návrhu zákona píší, referují zcela nezasvěceně. Z toho je zřejmé, že se autoři článků o zákoně vůbec neobtěžovali si jej přečíst. V zásadě přejímají "argumentaci" developerů a používají z kontextu naprosto vytržené věty, často i zkreslené, čímž chtějí vlastně doložit, že návrh zákona je vlastně zmatený a tedy nicotný.

Návrh zákona přináší zejména obcím a také občanům potřebný nástroj, jehož pomocí lze vytvořit funkční systém levnější a pro lidi dostupnější bytové výstavby. Zakládá na základě zahraničních vzorů (Británie a Rakousko) moderní systém, který na trhu s byty zatím chybí. Může být základním nástrojem pro to, aby umožnil získat všem aktérům možnost stavět levné byty prakticky bez nároků na dotace ze státního rozpočtu. Samozřejmě, že navrhovaná norma nevylučuje ani možnost pomoci z veřejných zdrojů, bude-li to nezbytné, např. na výstavbu sociálních bytů či penzionů důchodců.

Návrh, bude-li přijat, umožní spustit mechanismus, od kterého lze očekávat během nejbližších dvou až tří let zahájení výstavby nejméně 10 tisíc komunálních bytů ročně.

V čem je podstata návrhu zákona:

1) Obce a prostřednictvím obcí i stát z majetku Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, případně i dalších institucí, vloží do bytových projektů, tedy svým majetkovým vkladem neziskovým společnostem, zdarma pozemky na výstavbu bytových domů s komunálními byty. Tím obce získají právo použít vystavěné byty nebo jejich část pro vlastní potřebu, tedy pro potřebu občanů, kteří byt vůbec nevlastní a nemají možnost získat jej cestou hypotečního financování

2) Neziskové společnosti, které mohou zakládat zejména obce, si vypůjčí od komerčních bank na financování výstavby projektového domu či domů potřebné částky dlouhodobých úvěrů

3) Tyto dlouhodobé úvěry, se splatností např. na 20 let - a s možností garancí státu - , by byly spláceny z přijatého nájemného. Jinak řečeno, takto by byla splacena postupně během 20 let celá anuita projektu. Stát by také podle aktuální situace na trhu s byty a zejména podle vývoje úrokové míry (pokud se úroky v průběhu let podstatněji zvýší) mohl do projektu přispět ze Státního fondu rozvoje bydlení dotacemi na úroky z úvěrů. Tento instrument ovšem v této době, kdy se úrokové míry v bankách limitně blíží nule, není potřeba uplatňovat. Bude-li to v budoucnu třeba, lze to provést pouhým nařízením vlády. To je v principu podstata návrhu zákona. Jeho předností je to, že vychází z dobrých a ověřených zahraničních zkušeností, nezatěžuje v nejbližší perspektivě státní rozpočet. K tomu, aby byly udrženy rozpočtové náklady u těchto projektů na uzdě, může MMR, resp. SFRB připravit typové projekty s náklady na jeden m2 kolem 30-40 tisíc korun. To je zhruba polovina nákladů, se kterými pracují velcí developeři, resp. polovina nebo spíše ještě méně, než je částka, za kolik velcí developeři dokáží byty jež postaví, prodat. Pokud by si někdo dal práci a seznámil se s výstavbou bytových domů, jak ji provádějí někteří malí developeři, zjistil by, že stavějí byty zhruba v těchto, nižších cenových relacích.

Návrh zákona z dílny sociální demokracie je systémově správný a může pomoci prolomit monopol, který mají na českém trhu s byty, při jejich výstavbě velcí developeři. Jeho přijetí povede k snížení cen bytů a ke snížení nájmů. A k postupnému uspokojování poptávky po nájemním bydlení ve středních vrstvách českého obyvatelstva.